房贷新规又让几家欢喜几家愁

2019-09-21 15:52 | 来源:未知

房贷新规又让几家欢喜几家愁

今日,央妈发布2019年第16号公告,涉及广大群众最关心的商业性个人住房贷款(以下简称“商贷”)政策的调整。

10月8号房贷规则5大变更,房贷新规又让几家欢喜几家愁

 

本次对于居民商贷的政策调整,涉及到新老划断,贷款新政实施日期,贷款新政实施办法,LPR下一二套商贷计算模式等重点内容。

央行此举意味着,房贷利率打折,今后可能再没有了!

以前,我们还会听到“房贷利率可打折”,但按新政策,再也后会无期了。

而且考虑到楼市只住不炒的长期国策,房贷利率预计只会上调,而不会下调。

央行副行长刘国强在国新办吹风会上明确表示,“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。

那么到底是哪五点变更导致的呢?

10月8号房贷规则5大变更,房贷新规又让几家欢喜几家愁

 

要点分析

本次公告的八项内容中涉及几个要点,分别为:

1、新老划断

根据公告,在2019年10月8日前的商业性个人住房贷款仍然按照原有合同执行,也就是基准利率上下浮模式,公式:

贷款利率=官定基准利率*(1+上下浮动利率)

需要注意的是,无论是10月8日前已经发放的商贷,还是已经签订合同但未放款的商贷,均按照原合同执行,且无法更改。

2、计算方式

根据公告,首套房商贷最低利率不得低于相应期限的LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。这一点对于总体来说有利于申请新增商业贷款的居民,贷款利率的基本稳定的前提下稍稍有所降低。因为原有5年期以上商贷基准利率为4.9%,高于本月LPR的4.85%,且二套商贷利率只加60个基点(约上浮12%),低于当下普遍15%以上的上浮标准。

3、重定价周期

商贷利率重定价周期最短为1年,调整周期与方式可在合同中约定,该条款有一定博弈空间。有过商业性个人住宅贷款的居民应该知道,原有贷款利率调整的周期也为1年。简单来说,就是每年元旦开始,按照新的基准利率乘以合同中的上下浮比例,重新调整贷款利率。在新政之后,申请商贷的居民存在一定的博弈空间,毕竟能够约定调整周期与方式。如果申请贷款的当月利率正好处于历史低位,完全可以拉长调整周期或者以固定利率模式贷款。

4、因城施策,因人放贷

根据公告,各个城市的商业性个人住房贷款利率仍将坚持“因城施策”的原则。所以,各地居民的房贷利率的差别仍将有巨大差距,特别是上浮较大的地区很难受新政影响。比如当下苏州市商贷上浮25%(5年期以上约为6.125%),那么未来可能仍将保持该利率。但如果以上海普遍9折的首套商贷(5年期以上约为4.41%),将在10月8日起开始上调。

同时,公告中还提到“结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。”

简单来说,就是在未来同一城市不同居民的商业性个人住房贷款利率会有一定差距。可以预计的是,个人征信优良者将会获得较低的利率。

5、商业用房与公积金

商业用房的贷款利率将会普遍上浮,根据公告将最低加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。同时,个人住房公积金贷款政策不变,仍然按照固有公积金贷款基准利率计算。

10月8号房贷规则5大变更,房贷新规又让几家欢喜几家愁

 

后言

本次商业性个人住房贷款新政,虽然可以看出以全国整体利率稳定为前提,但仍有几家欢喜几家愁的意味在。

对于即将申请商贷的居民,有很少一部分,且在一定概率是可以享受到“降息”的。毕竟从8月LPR的结果来看是低于之前的基准利率的。同时从当下总体经济环境来看,需要LPR来降低贷款利率以便企业进行融资。

当然,对于这一点,各地差异将会非常巨大,首套商贷有折扣的地区(例如上海)将利率上升,按照基准利率执行的地区,商贷将有所降低,而原有上浮较大的地区(例如苏州),利率很有可能不变。同时,居民需要开始关注MLF以及LPR的结果,因为MLF可能在前后两个月有较大差异,从而使得当月贷款利率差距较大。

所以,对于需要商业性个人住房贷款的居民,在保持良好个人征信记录的同时,可以从本月开始研究LPR并关注起来。当然,对于商贷“降息”不要有过多期盼,能够享受到的人很少,大部分地区将保持不变,甚至有些地区将会提高贷款利率。

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